Lionel Salembier, expert-comptable et commissaire aux comptes au sein d’Audit Gestion Conseil (AGC), membre de France Défi, évoque l’opportunité pour une entreprise de racheter ses locaux.
Thibault Lieurade, Xerfi Canal
Bonjour Lionel Salembier.
Lionel Salembier
Bonjour
T.L. :
Vous êtes expert-comptable et commissaire aux comptes au sein du cabinet audit gestion conseil AGC, qui est membre de France Défi. Vous êtes vous-même par ailleurs vice-président de France Défi et on va évoquer aujourd’hui l’opportunité pour une entreprise de racheter ses locaux. Alors pour commencer petit retour d’expérience : qu’est-ce que vous répondez quand on vous pose la question ?
L.S.
Bien évidemment, chaque cas a ses propres spécificités. On ne peut donc pas donner de réponses toutes faites. Cependant, on a globalement tendance à inciter le rachat des locaux professionnels. Quand on prend du recul avec vingt ou trente années derrière soi, on constate en effet que ce type d’opération est toujours bénéfique.
T.L.
Mais alors, si vous le permettez ces vingt trente dernières années, le marché a connu une hausse assez spectaculaire et cette hausse, elle semble aujourd’hui derrière nous.
L.S.
Vous avez tout à fait raison, mais l’opération, elle, reste encore aujourd’hui tout à fait intéressante en raison des taux d’intérêt exceptionnellement bas. Les banques prêtent en moyenne pour la totalité de l’investissement sur une durée de quinze ans et on obtient des coûts financiers proches de ceux d’un loyer. Et puis les banques également, il faut le reconnaître, n’hésitent pas à prêter pour ce type d’investissement. Elles ont des garanties qui sont sûres et ça sera presque plus difficile d’obtenir un prêt pour la propre exploitation de l’entreprise.
T.L.
Alors quels sont les avantages d’une telle opération ? Quels sont les bénéfices que peut en retirer une entreprise ?
L.S.
En premier lieu, c’est tout d’abord le chef d’entreprise qui va en tirer principalement le bénéfice. Il va en fait acquérir un outil professionnel qui va lui permettre de se constituer un patrimoine personnel ainsi il va pouvoir par exemple tirer un complément de retraite sous forme de loyer. Il aura également la possibilité de faciliter la transmission de l’entreprise, car on ne va pas alourdir le bilan de l’exploitation avec l’immobilier. Également, et c’est un deuxième avantage, quand on va avoir par exemple une session à l’intérieur d’un groupe familial, on pourra céder l’entreprise à un enfant et l’immobilier à un autre. Donc, c’est tout à fait intéressant de réfléchir à cette scission de l’immobilier au sein d’une structure propre.
T.L.
Alors malgré ces avantages que vous listez, est-ce qu’il n’y a pas un certain nombre de risques à considérer avant de prendre cette décision qui est quand même une décision importante dans la vie d’une entreprise.
L.S.
Bien sûr, c’est une décision importante et, oui, il y a des risques. Encore une fois, chaque cas précis a ses propres spécificités. Prenons par exemple les activités liées à l’hôtellerie, au secteur de la santé, par exemple des cliniques : effectivement, on a des locaux immobiliers qui sont très spécialisés et, effectivement, l’intérêt peut-être de lier, d’intégrer cet achat d’immobilier au sein-même de la structure d’exploitation.
Également il y a aussi, il ne faut pas le négliger, le coût des remises aux normes environnementales qui peuvent être particulièrement lourds et dissuasifs. Et puis n’oublions pas non plus que le rachat des locaux implique une certaine stabilité dans l’entreprise. On va dire ça s’adresse surtout à des entreprises mûres, au business plan bien établi, pour limiter le risque de se retrouver avec des locaux complètement surdimensionnés et, en cas de retournement de l’activité, se retrouver avec des loyers trop élevés.
T.L.
Dernière question, ce rachat, comment est-ce qu’il se passe concrètement ?
L.S.
Alors on utilise un support qui s’appelle la SCI, société civile immobilière, et il faudra évidemment bien veiller à choisir la bonne formule fiscale, soit choix pour l’impôt société ou maintien dans le régime des revenus fonciers ou également possibilité pour les cas un petit peu plus techniques, de démembrement d’activité. Mais dans tous les cas, j’invite les chefs d’entreprises à se faire conseiller par leur expert-comptable.
T.L.
Bien merci beaucoup Lionel Salembier, pour cet éclairage, merci encore.
