Neuf ans : c’est la durée d’un bail commercial classique conclu entre le propriétaire d’un local et la société qui l’exploite. Si aucune des deux parties ne demande son renouvellement au-delà de ce délai, il est prolongé tacitement. Or, le locataire s’expose dans ce cas à deux risques : la difficulté à vendre son fonds de commerce, et le déplafonnement du loyer après douze ans. Il a donc tout intérêt à anticiper la fin de cette échéance.
Bail commercial, les risques de la prolongation tacite
Si le bail commercial qui arrive à expiration ne fait pas l’objet d’un congé (donné par le propriétaire) ou d’une demande de renouvellement (requise par le locataire), il est prolongé de manière tacite. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il est « renouvelé » : son application se poursuit, sans créer de nouveaux droits.
Cette situation trompeuse entraîne deux types de risque pour le locataire. D’une part, elle peut bloquer la vente du fonds de commerce si celui-ci l’envisage. Car il reviendra alors à l’acheteur de renégocier lui-même le bail auprès du propriétaire, avec tous les risques que cela comporte. En outre, si la durée du bail est amenée à dépasser douze ans, le propriétaire aura la possibilité de déplafonner le loyer. Autrement dit, il pourra s’affranchir de la règle qui limite l’augmentation du loyer à la variation de l’indice de référence stipulé dans le bail. Et par conséquent, en tirer profit pour exiger une hausse de loyer importante.
NOTRE CONSEIL
Lorsque le contrat arrive à son terme, le locataire qui souhaite voir son bail renouvelé doit, dans les six mois qui précèdent son expiration, en faire la demande au propriétaire par acte d’huissier. Le bailleur aura alors trois mois pour faire savoir s’il accepte ou refuse, son silence valant renouvellement.
En cas de désaccord ou de refus du bailleur de renouveler le contrat, le locataire peut saisir une commission de conciliation, généralement située auprès de la préfecture. Si cette démarche n’aboutit pas favorablement, il est en droit de contester les motifs invoqués et/ou de demander le paiement d’une indemnité d’éviction afin de réparer son préjudice. Ce recours s’effectue dans les deux ans devant le tribunal de grande instance.
