Fixation de son montant, modalités de révision, concernant le loyer d’un bail commercial, la loi pose des principes mais beaucoup d’aspects sont laissés à la négociation entre les parties.
À l’heure de signer un bail commercial, le montant du loyer constitue naturellement un élément décisif pour le bailleur comme pour le preneur. Il est en principe libre. « Si on se réfère à la loi, le loyer est fixé d’un commun accord entre les parties », explique Alice Bertrand, directrice associée du service juridique chez Valexco, membre du groupement France Défi. Cette liberté a toutefois une limite. « Si le loyer est trop bas cela peut donner lieu à un redressement fiscal pour le propriétaire », prévient-elle.
Loyer d’un bail commercial, un pas-de-porte optionnel
Le montant négocié entre les parties est en général fonction de la valeur locative du bien considéré.
lI s’agit surtout d’un prix de marché, qui va dépendre de ce que l’on appelle les facteurs locaux de commercialité, comme l’emplacement ou le fait qu’il y ait plus ou moins de commerces alentours
Au besoin, il est possible de faire appel à des spécialistes de l’immobilier pour déterminer une fourchette de loyer cohérente.
À l’entrée du bail, le propriétaire peut en outre exiger une somme d’argent supplémentaire de la part du preneur, appelée « pas-de-porte », une pratique licite mais pas systématique. « La nature de ce pas-de-porte doit être précisément définie. Il peut être considéré soit comme un complément de loyer, auquel cas il est pris en compte lors de la révision du loyer, soit comme une indemnité avec laquelle le locataire paie le droit à être à l’emplacement très bien situé par exemple. Le traitement comptable et fiscal ne sera pas le même », souligne la juriste.
Révision triennale ou conventionnelle
Le loyer convenu peut ensuite être revu en cours de bail. On distingue en la matière deux types de révisions. La révision triennale est celle prévue par la loi. « Elle indique que le propriétaire ou le locataire peuvent au bout de trois ans révolus demander à ce que le loyer soit révisé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux », explique Alice Bertrand. La formule de calcul de cet indicateur trimestriel a été modifiée par un décret en mars dernier. Pour limiter la hausse des loyers commerciaux, il ne tient plus compte de l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détails qui, parce qu’il incluait les ventes en lignes, alimentait l’augmentation de l’indice.
Il est aussi possible de prévoir dans le bail une révision conventionnelle à travers une « clause d’échelle mobile ». « Le bailleur et le preneur s’accordent alors pour prévoir une périodicité de révision – souvent annuelle mais elle peut être autre – et l’indice sur lequel sera indexée la révision du loyer. Ils précisent les modalités de révision dans le bail et on peut donc prévoir qu’à date anniversaire, le loyer sera révisé conformément à un indice sans besoin de formalités », développe la juriste. Contrairement à ce qui était parfois pratiqué autrefois, il est interdit de prévoir que la révision du loyer ne puisse se faire qu’à la hausse.
Un plafonnement de la hausse
En outre, pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la révision du loyer est plafonnée : elle ne peut excéder 10 % d’augmentation pour une année. « Ce plafonnement disparaît si le bail s’est tacitement reconduit et dépasse les douze ans mais il faut qu’il y ait une raison pour justifier le déplafonnement et que le bailleur obtienne l’accord du locataire ».
Lorsque le bail est résilié, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer avec son nouveau locataire. En revanche, si le bail change de main parce que le preneur l’a cédé avec son fonds de commerce, il se poursuit. Le bailleur est tenu par ses termes initiaux.
En cas de désaccord concernant le loyer, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ou demander au Président du tribunal judiciaire de trancher. Afin d’éviter les litiges, mieux vaut donc apporter le plus grand soin à la rédaction du bail en se faisant aider par des spécialistes.
