La sous-location d’un bail commercial peut être autorisée sous certaines conditions. Décryptage.
L’heure est aux économies et à l’optimisation de l’espace. Pour le locataire d’un local commercial, la question de la sous-location peut donc se poser. Que son local soit trop vaste pour ses besoins ou qu’il ne l’utilise pas du tout, il peut souhaiter le proposer en tout ou partie à la sous-location.
Sous-location d’un bail commercial, une autorisation fonction du bail
Pour savoir si cela est possible, le locataire doit se référer aux termes de son propre bail. « Il y a trois possibilités. Soit la sous-location est complètement autorisée, soit elle est complètement interdite et sous-louer constitue alors une faute pour le locataire et une cause de résiliation de son bail par le propriétaire. Enfin le plus souvent, la sous-location est soumise à l’autorisation du bailleur », expose Alice Bertrand, directrice associée du service juridique chez Valexco, membre du groupement France Défi. Si aucune mention n’est stipulée dans le bail concernant la sous-location, alors cette dernière sera interdite selon la loi.
Le bail peut alors prévoir les modalités pour prévenir le propriétaire et recueillir son accord. « Dans la majorité des cas, il est appelé à concourir à l’acte de sous-location », précise la juriste. Si en matière de baux commerciaux, l’écrit n’est pas impératif, il est plus sécurisant pour l’ensemble des parties, a fortiori en cas de sous-location. « Rien de tel qu’un écrit pour faire intervenir le bailleur dans l’acte de sous-location », résume Alice Bertrand.
Rédiger un contrat de sous-location
Le contrat de sous-location, comme tout bail commercial, comporte notamment une description des locaux sous-loués et de leur affectation, il précise le montant du loyer et de la durée de sous-location. Il importe de préciser également la répartition des charges entre le locataire principal et le sous-locataire, qui peuvent fixer le loyer librement entre eux. « Mais si le locataire fait une marge en sous-louant par exemple à 15 € du mètre carré alors que son propre loyer est à 10 € du mètre carré. Le bailleur principal est fondé à demander une révision de ce loyer », prévient la juriste.
Le bail prévoit généralement que le locataire principal et le sous-locataire soient solidaires. Si le deuxième ne verse pas son loyer, le locataire devra tout de même payer le sien dans sa totalité. Le bailleur principal peut en outre agir contre le sous-locataire si le locataire principal ne paie pas, mais dans la limite du montant du loyer de la sous-location.
Les droits du sous-locataire limités
Par ailleurs, si le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial, son contrat est lié au bail principal.
Le locataire ne peut lui donner plus de droits qu’il n’en a lui-même et si le bail principal s’arrête, le bail de sous-location aussi
En revanche, tant que le bail principal se poursuit, il bénéfice du droit au renouvellement de son bail auprès du locataire.
Dans le cas où la sous-location concerne l’entièreté du local, le locataire principal doit tenir compte du fait qu’en l’absence de disposition spécifique dans son bail, il est lui-même susceptible de perdre le bénéfice du droit au renouvellement dans la mesure où il n’exploite plus lui-même le local et le fonds de commerce, condition nécessaire pour bénéficier des droits des baux commerciaux.
Sous-louer n’est donc pas une décision anodine et il peut être utile de faire appel à des juristes pour sécuriser l’opération et bien en mesurer les tenants et aboutissants.
