L’épidémie de Covid-19 pourrait, à terme, avoir des incidences sur les loyers commerciaux et mettre à mal la relation entre les bailleurs et les locataires. Si des dispositifs juridiques existent, l’accord à l’amiable semble une piste à privilégier.
« La marge de manœuvre est très restreinte », prévient d’emblée Lauriane Pauly. Depuis le début de la crise sanitaire, la juriste en droit des sociétés au sein du cabinet Efficience Experts-Comptables, membre du groupement France Défi, doit répondre aux demandes de commerçants concernant l’épineuse question des loyers commerciaux. « Beaucoup nous sollicitent pour obtenir une renégociation du contrat ou un report des loyers avec le bailleur. Ce n’est pas si simple. Les conditions pour en bénéficier sont assez strictes. »
Loyers commerciaux : des suspensions sous conditions
L’ordonnance du 25 mars 2020 (précisée par décret le 30 mars, puis modifiée le 16 avril) prévoit que seules les entreprises éligibles au fonds de solidarité « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêt de retard, dommages-intérêts, d’astreinte, de clause résolutoire (…) en cas de défaut de paiement de loyers ou charges locatives ». Ces dispositions s’appliquent entre le 12 mars et le 10 septembre 2020.
Pour les entreprises non-éligibles à ce fonds, notamment pour celles qui n’ont pas subi de fermeture administrative ou d’interdiction d’accueil du public, « il est plus délicat d’obtenir une suspension ou une renégociation des loyers, l’obligation de délivrance du bailleur étant respectée. » Selon la juriste, il sera aussi difficile d’évoquer le cas de force majeure.
La jurisprudence sur ce point est assez frileuse. Il faut justifier d’une impossibilité totale de payer les loyers et non d’une simple difficulté. Les juges risquent d’être très prudents afin de ne pas créer de précédent
Des obstacles sur la voie juridique
Autre piste : « l’imprévision du bail commercial. » Un principe défini par l’article 1195 du Code civil. « Il précise que les parties peuvent renégocier le contrat lorsqu’un changement de circonstances imprévisible lors de sa conclusion en rend l’exécution excessivement onéreuse », explique Lauriane Pauly. Si c’est globalement le cas, dans le contexte de crise sanitaire, la marge de manœuvre est, là aussi, limitée. L’imprévision ne concerne que les baux conclus ou renouvelés après octobre 2016, date de son entrée en vigueur. Autre obstacle : « 90% des contrats commerciaux, environ, l’aménagent ou l’écartent d’office au moment de sa rédaction, à travers une clause », constate la juriste.
Donc, seule une baisse de l’indice des loyers commerciaux (attendue à la rentrée à la suite de la pandémie) apparaît comme une solution crédible pour aboutir à une renégociation des contrats et à une diminution des loyers, au moment de la révision triennale. « Pour l’instant, on demeure dans le flou, admet la professionnelle. La plupart des options juridiques revêt des obstacles. »
Loyers commerciaux : privilégier un accord à l’amiable ?
Pour Lauriane Pauly, la solution « la plus pragmatique et la plus raisonnable » reste le dialogue. Avec, au besoin, le recours à un médiateur ou à un mandataire ad hoc. « Le locataire doit adresser un courrier en recommandé au bailleur en indiquant son impossibilité de payer, la demande de report, et documenter un maximum le courrier avec des éléments comptables et financiers », conseille la juriste.
L’accord à l’amiable est moins coûteux en frais d’avocat et de procédure, pour les deux parties. Et plus rapide ! « Avant le Covid-19, les juridictions croulaient déjà sous les contentieux, avec des délais assez longs », note Lauriane Pauly. Pour encourager vers cette voie, la loi de finances rectificative pour 2020 prévoit une déduction fiscale pour les bailleurs qui renoncent aux loyers entre le 15 avril et le 31 décembre 2020. « Une mesure intéressante mais purement incitative », selon la professionnelle. Lauriane Pauly s’attend toutefois à un rebond des contentieux passé le 10 septembre, lorsque les bailleurs retrouveront pleinement leurs droits.
